Bất Động Sản Là Gì? Phân Loại Bất Động Sản

Bất động sản là một thuật ngữ pháp luật chỉ những thứ bao gồm đất đai nói chung và những gì gắn liền mãi mãi với mảnh đất đó (ví dụ như: nhà cửa, kiến trúc ở trên, garage, dầu khí, mùa màng chưa thu hoạch, mỏ khoáng chất ở dưới mảnh đất…)

Vnco.net – bất động sản trở thành kênh đầu tư cũng như ngành nghề mang đến lợi nhuận cao, người người làm, nhà nhà làm, theo thống kê rất nhiều tỷ phú Việt Nam giàu lên nhờ BĐS.

Hiện tại lĩnh vực BĐS được xem là kênh đầu tư được ưa chuộng nhất hiện nay. Tuy nhiên, không phải ai cũng thành công trong lĩnh vực này. Nhằm giảm thiểu rủi ro đến mức thấp nhất trước khi bắt tay vào đầu tư cũng như kinh doanh bất động sản các nhà đầu tư và người mua cần nắm rõ những khái niệm cơ bản và vấn đề liên quan.

Bất động sản là gì?

Bất động sản là một thuật ngữ pháp luật chỉ những thứ bao gồm đất đai nói chung và những gì gắn liền mãi mãi với mảnh đất đó (ví dụ như: nhà cửa, kiến trúc ở trên, garage, dầu khí, mùa màng chưa thu hoạch, mỏ khoáng chất ở dưới mảnh đất…)

Có nhiều định nghĩa khác nhau mô tả về BĐS trên thế giới với một số quốc gia khách nhau thì những quy định về BĐS cũng không gống nhau.

Ví dụ như theo quy định của Nga bất động sản cụ thể là “mảnh đất” chứ không phải đất đai nói chung. Theo đánh giá, việc ghi nhận này vô cùng hợp lý bởi đất đai nói chung bảo gồm lãnh thổ, chủ quyền quốc gia, không đem làm đối tượng giao dịch dân sự được.

Những Quy Định Của Việt Nam Về BĐS

Căn cứ theo Bộ luật Dân sự nước Cộng hoà XHCN Việt Nam 2005, Điều 174 quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.

Chủ sở hữu của 1 hay nhiều bất động sản có quyền sử dụng chúng trong nhiều mục đích khác nhau như: cho thuê, mua bán, làm quà tặng hay để di chúc lại cho người thừa hưởng;

Ngược lại với bất động sản chính là động sản (personal property) là những thứ có thể dỡ ra hỏi mặt đất như lều, nhà tạm, nhà di động. Cũng vì thế BĐS được quyền chuyển nhượng cùng đất đai còn động sản thì không.

Phân loại bất động sản

Để tìm hiểu về loại hình BĐS chúng ta có thể chia làm 3 loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt.

Bất động sản có đầu tư xây dựng bao gồm:

• BĐS nhà đất: nhà ở, nhà xưởng, các công trình thương mại – dịch vụ.
• BĐS hạ tầng: hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, trụ sở làm việc…

Đây là nhóm BĐS cơ bản và có tỷ trọng cao nhất và đồng thời cũng phức tạp nhất cũng như chịu nhiều ảnh hưởng bởi các yếu tố chủ quan và khách quan.

Theo đó, bất động sản (Viết tắt BĐS) có vai trò ảnh hưởng to lớn trong quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước cũng như việc phát triển đô thị bền vững. Đây được xem là nhóm BĐS chiếm thị phần lớn nhất trong số các loại giao dịch BĐS không chỉ ở Việt Nam mà cả nước khác trên thế giới.

BĐS không đầu tư xây dựng gồm có:

• Đất rừng
• Đất hiếm
• Đất làm muối
• Đất nông nghiệp sản xuất
• Đất chưa qua sử dụng
• Đất nuôi trồng thủy sản

Đây chính là loại hìnhBĐS thường được dùng để trồng trọt, khai thác trên chính mảnh đất đó, không được phép đầu tư xây dựng.

BĐS đặc biệt gồm có:

• Các công trình bảo tồn quốc gia
• Nhà thờ họ
• Đình
• Chùa
• Các di sản văn hóa vật thể
• Miếu
• Nghĩa Trang…

Đây được xem là loại hình bất động sản không có khả năng tham gia vào thị trường mua bán.

Kinh doanh BĐS là gì?

Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện các hoạt động liên quan đến BĐS: mua, xây dựng, bán , nhận chuyển nhượng để bán, cho thuê lại hoặc cho thuê mua BĐS, quản lý BĐS, dịch vụ sàn giao dịch BĐS, dịch vụ tư vấn BĐS, môi giới. Để phục vụ cho mục đích cuối cùng là sinh lợi.

Từ rất lâu việc kinh doanh BĐS thu hút rất nhiều sự tham gia và quan tâm của nhiều người và làm công cụ cho những người giàu có ngày một tăng khối tài sản của mình lên nhanh chóng.

Bản chất kinh doanh bất động sản chính là cuộc chơi của dòng tiền và lãi vốn. Có thể giải thích đơn giản thì dòng tiền và lãi vốn chính là việc cho thuê cũng như mua bán.

Dòng tiền

Dòng tiền chính là vấn đề quan trọng khi chọn đầu tư cũng như kinh doanh bất động sản đặc biệt là các hoạt đồng đầu tư BĐS cho thuê ở các thị trường có nhu cầu liên tục và lớn như TP.HCM và Hà Nội rất bền vững và không hồi kết.

Trong đầu tư kinh doanh bất động sản, cho thuê BĐS chính là kênh đầu tư đem lại dòng thu nhập ổn định nhất không cần chạy theo giá BĐS lên xuống cũng như thời điểm mua vào và bán ra. Những người giàu ý thức được rằng dòng tiền từ kênh đầu tư này sẽ giúp họ tự do về tài chính bền vững và không ngừng gia tăng khối tài sản.

Việc chọn kinh doanh BĐS theo hướng dòng tiền cũng giúp các nhà đầu tư ngày một tận dụng tốt các cơ hội cũng như đòn bẩy kinh tế. Cũng vì thế chúng ta có thể vay ngân hàng 1 khoản tiền lớn để thực hiện phi vụ đầu tư mà không gặp nhiều khó khăn.

Lãi – vốn

Khác với dòng tiền nêu trên, kinh doanh bất động sản lãi vốn chính là phương thức được hầu hết các nhà đầu cơ bất động sản hiện nay tập trung vào. Mục đích là chớp thời cơ sinh lời từ việc mua vào một mảnh đất, hoặc một căn hộ chờ đến khi giá trị nó tăng lên rồi bán ra.

Kinh doanh lãi vốn đem lại lợi nhuận cao so với số vốn ban đầu và cao hơn cả kinh doanh dòng tiền tuy nhiên còn tồn tại nhiều rủi ro lớn như việc phụ thuộc vào sự biến động theo các đặc điểm của thị trường. Khi thị trường ngưng đọng thì việc mua bán ảnh hưởng nặng nề, ngược lại khi thị trường nóng giao dịch liên tục thì lại trở thành món hàng đắt giá.

Hiện nay nhiều nhà đầu tư có kinh nghiệm chọn việc kết hợp cả 2 phương thức lãi vốn và dòng tiền – mua lại những bất động sản có nhiều tiềm năng tạo ra dòng tiền và kết hợp cho người khác thuê lại.

“Bong bóng” bất động sản là gì?

“Bong bóng” bất động sản là hiện tượng “bong bóng” kinh tế diễn ra theo chu kỳ lên xuống của thị trường BĐS tại địa phương hay trên toàn cầu và thường đi kèm với việc bùng nổ đất đai

Bùng nổ đất đai chính là việc gia tăng nhanh chóng giá trong thị trường cho đến khi đạt “kịch trần” và sau đó sụt giảm một cách không thể kiểm soát.

Hiện tượng bong bóng BĐS xảy ra khi nào?

Hiện tượng bóng bóng BĐS xảy ra khi thị giá của một loại tài sản BĐS được đẩy lên quá cao trên giá trị thực của nó. Giá trị thực của một tài sản bất động sản luôn là vấn đề gây nhiều tranh cãi cho các chuyên gia kinh tế cũng như người dân.

Nguyên nhân của hiện tượng bong bóng BĐS là gì?

Có 4 nguyên nhân chính dẫn đến hiện tượng bong bóng BĐS:

• Sự phát triển lệch pha của CUNG – CẦU trên thị trường BĐS. Yếu tố này biểu hiện khi thị trường phát triển nóng ở phân khúc BĐS này cao hơn các nơi khác.
• Kinh tế phát triển một cách bùng nổ dẫn đến giá trị BĐS tăng cao hơn so với sản phẩm khác.
• Ngân hàng: tín dụng lõng lẻo, các ngân hàng dễ dãi cho vay tín dụng, thế chấp; thiếu kiểm soát chặt chẽ trong vốn cho vay.
• Giới đầu cơ chi phối thị trường: Bằng chứng rõ nét và thực tế nhất là hàng loạt các nhà đầu tư, kinh doanh BĐS thứ cấp, môi giới, cò đất gia tăng nhanh số lượng lớn. Cùng với hoạt động đầu tư “lướt sóng” kiếm lợi nhuận dẫn đến thị trường mất ổn định.

Dấu hiệu của hiện tượng bong bóng BĐS

• Nguồn cung tăng chóng mặt
• Lượng giao dịch tăng đột biến
• Sốt giá
• Đầu tư “lướt sóng” chiếm phần lớn, trong khi nhu cầu ở là rất thấp
• Dự án ảo, mua trên giấy chưa hình thành quá nhiều

Hậu quả của việc này chính là nợ xấu ngân hàng gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến khả năng huy động vốn và tăng trưởng của ngân hàng. Nặng hơn nữa là dẫn đến phá sản ngân hàng, làm khủng hoảng kinh tế.

Cùng với đó là các dự án BĐS ma, gây ra vô vàng khó khăn trong hướng giải quyết của chính phủ. Có thể mất đến hàng chục năm hoặc không bao giờ khắc phục được hậu quả nêu trên.

Trên đây là những kiến thức căn bản về bất động sản mà bạn không thể không biết trước khi tham gia vào lĩnh vực đầu tư cũng như kênh này.